Bất động có còn là cuộc chơi tăng nóng trong 10 năm tới

Mục đích của việc học lịch sử không phải để ghi nhớ những con người và câu chuyện đã trôi vào dĩ vãng, mà là để rút ra những bài học trí tuệ còn nguyên giá trị cho hiện tại. Ai không hiểu lịch sử, người đó sớm muộn cũng sẽ phải sống lại lịch sử theo cách của riêng mình.

Có lẽ điều đáng tiếc không phải là chúng ta học lịch sử quá nhiều, mà là vẫn còn học nó quá xa đời sống. Giá như lịch sử được kể gần hơn với hiện thực cuộc sống, với tiền bạc, với lãi suất, với tài sản, với chu kỳ kinh tế và những quyết định rất đời như vay ngân hàng mua nhà, mua xe, mua đất… thì có lẽ nhiều người trẻ hôm nay đã bớt phải trả một cái giá quá đắt cho những lựa chọn sai thời điểm.

Bởi sự thật là, rất nhiều cặp vợ chồng trẻ không hề lười biếng, cũng không thiếu ý chí. Họ có công việc, có thu nhập, có khát vọng ổn định cuộc sống, có mong muốn vun vén cho tương lai. Nhưng chỉ cần bước vào thị trường bất động sản ở sai thời điểm, vay quá sức trong lúc chưa hiểu gì về tài chính vĩ mô, họ có thể tự buộc đời mình vào một áp lực kéo dài nhiều năm. Và trớ trêu hơn, phần lớn những bi kịch như vậy không bắt đầu bằng một quyết định xấu, mà bắt đầu bằng một quyết định tưởng như rất đúng: mua một nơi để ở, mua một tài sản để giữ giá trị, mua một tương lai ổn định cho gia đình.

Bất động sản từ lâu đã là niềm tin rất lớn trong tư duy tài chính của người Việt. Rất nhiều người vẫn tin rằng đất là tài sản an toàn nhất, rằng cứ mua đất rồi giữ thì trước sau gì cũng tăng, rằng nắm giữ bất động sản sẽ không bao giờ thiệt. Niềm tin ấy không phải không có cơ sở. Trong suốt hai, ba thập kỷ vừa qua, bất động sản thực sự là nơi tạo ra những khối tài sản khổng lồ cho rất nhiều người. Có những người mua từ rất sớm, đủ hiểu biết để nhận ra cơ hội, đủ tầm nhìn để không bán giữa đường, và chính họ là nhóm thành công nhất về mặt tài chính. Nhưng cũng có rất nhiều người nhìn ra cơ hội mà không đủ kiến thức để tin, không đủ tầm nhìn để giữ, hoặc mua rồi bán quá sớm, lướt qua lướt lại và cuối cùng chỉ giữ lại trong tay cảm giác tiếc nuối.

Điều đó cho thấy một sự thật rất quan trọng: cơ hội không hiếm như nhiều người nghĩ. Cái hiếm hơn là khả năng nhận ra cơ hội bằng kiến thức, và đi đến cùng với cơ hội đó bằng tầm nhìn.

Muốn hiểu bất động sản, trước hết phải hiểu một điều là tiền không phải là tài sản. Với phần lớn người dân, tiền là thứ có giá trị, là công cụ trao đổi, là kết quả của lao động, là cảm giác an toàn. Nhưng với nhà quản lý, tiền trước hết là công cụ điều phối nền kinh tế. Khi lượng tiền trong xã hội tăng lên, khi lãi suất thay đổi, khi tín dụng được mở ra hay siết lại, thì giá cả tài sản, hàng hóa và sức mua của đồng tiền đều bị tác động. Một người có thể làm việc chăm chỉ hơn, giỏi hơn, năng suất hơn, thu nhập danh nghĩa cao hơn, nhưng vẫn thấy mình không mua được nhiều hơn bao nhiêu. Đó là lý do người hiểu cuộc chơi sẽ không xem tiền là điểm đến cuối cùng. Họ xem tiền là phương tiện tạm thời để đổi lấy tài sản thật.

Và đây chính là điểm chia đôi số phận tài chính của rất nhiều gia đình.

Người hiểu điều đó sẽ luôn nghĩ rằng mình cầm tiền chỉ là tạm thời, mục tiêu cuối cùng phải là tài sản. Người không hiểu điều đó sẽ luôn nghĩ rằng cứ tích tiền thật nhiều là chắc chắn. Bề ngoài, cả hai đều đang cố gắng. Nhưng đi đủ lâu, người ta sẽ thấy kết quả của họ rất khác nhau.

Bất động sản từng tăng mạnh không phải chỉ vì người dân thích mua đất. Nó tăng vì phía sau nó là cả một cơ chế điều phối rất lớn. Chính phủ tác động bằng quy hoạch, đầu tư công, phân cấp đô thị, hạ tầng và định hướng phát triển vùng. Ngân hàng trung ương tác động bằng lãi suất, tín dụng và lượng tiền bơm vào nền kinh tế. Các ngân hàng thương mại giải ngân dòng vốn đó ra thị trường. Các tập đoàn bất động sản lớn triển khai dự án, tạo mặt bằng giá mới, dẫn dắt kỳ vọng và tất nhiên là các "cò đất" cũng góp công trong việc này. Nói cách khác, bất động sản không đơn thuần là một món hàng. Nó là một phần của bức tranh điều phối dòng tiền trong nền kinh tế.

Nhà nước điều phối dòng tiền vào bất động sản vì đây là nơi hấp thụ tiền rất mạnh. Nó hút bớt lượng tiền dư thừa trong xã hội, giúp giảm áp lực lạm phát hàng hóa, giữ dòng vốn ở lại trong nền kinh tế nội địa, đồng thời kéo theo hàng loạt ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, dịch vụ, tài chính, ngân hàng, việc làm. Bất động sản vì thế không chỉ là một kênh đầu tư. Nó còn là một bể chứa dòng tiền và là công cụ ổn định kinh tế vĩ mô trong nhiều giai đoạn.

Chính vì hiểu được điều đó, chúng ta mới thấy một điều còn quan trọng hơn: điều từng đúng trong hai mươi năm qua chưa chắc còn đúng nguyên xi trong mười hay hai mươi năm tới.

Bất động sản vẫn là một tài sản có giá trị thật. Vẫn là nơi giữ giá trị trong dài hạn. Vẫn là một trụ cột quan trọng trong cấu trúc tài sản của nhiều gia đình. Nhưng giai đoạn tăng nóng như trước sẽ rất khó lặp lại với tốc độ cũ. Mặt bằng giá hiện nay đã ở mức rất cao so với thu nhập bình quân của người dân. Nếu tài sản tiếp tục tăng quá xa khỏi năng lực tạo ra thu nhập của xã hội, nó sẽ kéo theo hàng loạt hệ quả tiêu cực: áp lực an sinh, giảm khả năng mua nhà của người trẻ, trì hoãn kết hôn, giảm tỷ lệ sinh, ảnh hưởng đến lực lượng lao động, gia tăng bất ổn xã hội và sau cùng quay ngược lại làm suy yếu chính nền kinh tế.

Nói cách khác, từ đây bất động sản không thể tự tăng một mình. Muốn tăng tiếp một cách bền vững, nó phải đi cùng với tăng trưởng thật của nền kinh tế, với thu nhập bình quân đầu người, với năng suất lao động và khả năng chi trả thực tế của xã hội. Nó vẫn có thể tăng, nhưng sẽ tăng chậm hơn, ổn định hơn và gắn với chất lượng tăng trưởng hơn. Cái thời mua một tài sản rồi chờ nó tăng nóng gấp nhiều lần chỉ vì dòng tiền bị đẩy vào quá mạnh sẽ ngày càng khó hơn.

Đây là chỗ rất nhiều người cần tỉnh táo.

Đừng lấy giấc mơ làm giàu từ đất của thế hệ trước áp nguyên vào chu kỳ mới. Thế hệ trước đi qua một giai đoạn rất đặc biệt của nền kinh tế, khi mặt bằng giá còn thấp, dư địa tăng trưởng còn lớn, dòng tiền còn được định hướng rất mạnh vào bất động sản như một kênh hấp thụ chủ lực. Còn hôm nay, cuộc chơi đã khác. Mặt bằng giá đã khác. Luật chơi cũng đang thay đổi dần.

Rất nhiều người mắc kẹt không phải vì họ không cố gắng, mà vì họ nhìn bất động sản bằng niềm tin dân gian hơn là bằng hiểu biết chu kỳ. Khi tín dụng dễ, lãi suất thấp, ngân hàng cho vay thoáng, thị trường nóng lên, ai cũng có cảm giác nếu không mua bây giờ thì mai sẽ còn đắt hơn. Tâm lý đó rất dễ hiểu, và cũng rất con người. Nhưng vấn đề là ở vùng giá cao, người ta thường vay được dễ nhất. Và đến khi lãi suất đổi chiều, tín dụng bị siết lại, chuẩn vay khó hơn, dòng tiền co về, thì chính những người mua sau cùng lại là người chịu áp lực nặng nhất.

Bi kịch của nhiều gia đình bắt đầu rất giống nhau: mua nhà bằng niềm tin rằng giá sẽ còn tăng mãi, vay ngân hàng vượt quá hoặc bằng giả định rằng thu nhập của mình sẽ ổn định mãi, rồi đưa ra quyết định tài chính dài hạn bằng một tầm nhìn quá ngắn. Đến lúc lãi suất tăng, dòng tiền căng, thị trường đứng lại, áp lực mới hiện nguyên hình. Không phải họ kém. Không phải họ sai về động cơ. Họ chỉ bước vào một cuộc chơi dài nhưng chưa hiểu quy luật trò chơi.

Nhưng nói như vậy không có nghĩa là bất động sản không còn đáng đầu tư. Ngược lại, đây vẫn là một loại tài sản rất quan trọng. Chỉ là từ nay, nó cần được nhìn bằng một tư duy mới. Đừng mua vì sợ bỏ lỡ. Hãy mua vì hiểu rõ mình đang đứng ở đâu trong chu kỳ. Đừng vay chỉ vì ngân hàng đang cho vay dễ. Hãy vay khi dòng tiền của mình đủ khỏe để chịu được cả lúc xấu. Đừng nghĩ tài sản nào cũng sẽ giàu nhanh như quá khứ. Hãy nghĩ tài sản nào giúp mình đi đường dài an toàn hơn.

Nếu xem bất động sản là công cụ đầu cơ ngắn hạn bằng đòn bẩy thì rất dễ mệt. Nhưng nếu xem nó là một phần trong chiến lược tích lũy tài sản dài hạn, đi cùng hiểu biết vĩ mô, thì nó vẫn là một trụ cột rất đáng giá. Nhưng thời kỳ tăng nóng vô tư có lẽ đã lùi dần lại phía sau. Mười đến hai mươi năm tới, người thắng trong bất động sản sẽ không còn là người chỉ có tư duy biết giữ đất là giàu, mà là người hiểu chu kỳ, hiểu dòng tiền, hiểu giới hạn của tăng trưởng, hiểu sức chịu đựng của đòn bẩy, hiểu pháp lý về đất đai, lựa chọn bất động sản hơp lý và đủ bình tĩnh để không biến giấc mơ an cư thành một quyết định tài chính vội vàng sai thời điểm.

Và có lẽ, câu hỏi đáng suy ngẫm nhất từ bây giờ không còn là: bất động sản có còn tăng nóng nữa hay không. Mà là nếu dòng tiền không còn được đẩy nóng vào bất động sản như giai đoạn cũ, thì trong 10 năm sắp tới, nhà nước sẽ điều phối nó đi đâu để vừa giữ nhịp tăng trưởng, vừa tạo ra giá trị mới cho nền kinh tế?

Ai nhìn ra câu trả lời cho câu hỏi đó sớm hơn, rất có thể sẽ là người nắm được chu kỳ tài sản tiếp theo.